Twee eigenaars, nul verantwoordelijkheidsgevoel

Het idee van samenleven in een appartementsgebouw klinkt vaak eenvoudig: gedeelde kosten, gezamenlijk onderhoud, een syndicus die alles in goede banen leidt. In de praktijk blijkt dat helaas niet altijd zo vlot te verlopen. Dat ondervinden wij, drie mede-eigenaars in een gebouw met vijf appartementen, al jaren aan den lijve.
In ons gebouw zijn we met vijf. Drie van ons proberen alles netjes te regelen: gemeenschappelijke kosten, renovaties, vergaderingen… noem maar op. Maar twee eigenaars denken daar anders over.
Eén van hen is intussen uit het bevolkingsregister geschrapt. Deze persoon heeft jarenlang niets bijgedragen aan de gemeenschappelijke delen — geen cent voor herstellingen, geen bijdrage aan grote werken zoals de dakrenovatie of isolatie, en was nergens te bespeuren tijdens belangrijke beslissingen.
De andere lijkt het gedrag van zijn buur simpelweg te kopiëren. Hij woont er wel nog, maar weigert eveneens zijn deel te betalen. Alsof hij ons doelbewust voor de gek houdt.

Grote kosten, weinig medewerking

We hebben als mede-eigenaars grote stappen gezet voor het gebouw:

• Het dak werd vernieuwd
• Er werd geïnvesteerd in isolatie en energiezuinigheid

Kosten die iedereen ten goede komen. Maar van deze twee eigenaars kwam er geen enkele bijdrage. Geen interesse, geen overleg, geen betaling. Mogelijk hebben ze elk hun geschiedenis en pech in het leven maar dan moet er eerlijk over gecommuniceerd worden ipv jarenlang te parasiteren op kosten van de VME.

De gerechtelijke molen draait… traag

Na lang wachten zijn we via de syndicus en hun advocaat een gerechtelijke procedure gestart. Bij de ene wanbetaler (degene die uit het bevolkingsregister is geschrapt) is er inmiddels een gerechtelijk beslag gelegd op het appartement. Ondertss reeds verkocht. Een stap in de goede richting, maar voorlopig blijft de terugvordering van kosten puur theoretisch — enkel op papier dus. Despijt de vele aanmaningen, gerechtsdeurwaarders en politiebezoeken is het jammer genoeg de enige officiële weg die kan gevolgd worden om geen stappen over te slaan.
De tweede procedure loopt nog. We kregen te horen dat deze persoon binnenkort mogelijks een erfenis zal ontvangen. Of dat voldoende zal zijn om de schuld af te lossen? Geen idee. De tijd zal het uitwijzen. Desondanks de aankomende erfenis blijft de procedure lopen uiteraard tot deze zijn schulden tov de VME heeft betaald.

De rol van de syndicus

Onze syndicus volgt het dossier... maar eerder met mondjesmaat dan kordaat. Wat we missen, is een actieve opvolging, druk op de wanbetalers en transparantie voor de overige mede-eigenaars. Het is frustrerend om te zien dat we als betalende leden telkens zelf het initiatief moeten nemen om dingen gedaan te krijgen. Bijkomstige commissies voor extra handelingen door de syndicus zullen we maar gedeeltelijk of niet terugkrijgen.

De realiteit voor de ‘goede betalers’

En wij? Wij drie anderen? Wij draaien op voor het tekort. We steken geld, tijd en energie in het gebouw en krijgen voorlopig niets terug van de twee die het laten afweten.
We hopen op gerechtigheid, al is dat in dit soort dossiers vaak een lange en stroperige weg.

📋 Juridische achtergrond: wat zijn onze rechten als mede-eigenaars?
In België vallen mede-eigenaars van een appartementsgebouw onder de wet op de mede-eigendom, geregeld in het Burgerlijk Wetboek (Boek 3, Titel 3). Hierin staat duidelijk:

• Elke mede-eigenaar is verplicht bij te dragen aan de gemeenschappelijke kosten, in verhouding tot zijn aandelen in de mede-eigendom.
• De vereniging van mede-eigenaars (VME) kan via de syndicus juridische stappen ondernemen tegen wanbetalers, inclusief aanmaningen, dagvaardingen en beslag.
• Kosten kunnen worden teruggevorderd via een vonnis, waarna zelfs een openbare verkoop van het appartement kan worden afgedwongen als er geen betaling volgt.

Belangrijk: Zodra een vonnis er is, wordt de schuld ‘vastgelegd’. Maar dat betekent niet automatisch dat het geld snel terugkomt — zeker niet als de schuldenaar niets heeft of onvindbaar is. Echter de nodige instanties zullen zichzelf wel eerst bedienen zoals eerstelijn schuldeisers waar wij ook zouden invallen normaliter.
Bij erfenis: Als een schuldenaar overlijdt en een erfenis nalaat, kan de VME zich melden als schuldeiser in de nalatenschap. Maar ook dat is vaak een traag en complex proces.

🧩 Wat kan je doen als mede-eigenaar?

• Blijf druk zetten op de syndicus om te handelen, schriftelijk en met duidelijke deadlines.
• Vraag een buitengewone algemene vergadering aan als je denkt dat hij zijn werk onvoldoende doet (met minstens 20% van de aandelen).
• Werk samen met een advocaat gespecialiseerd in mede-eigendom.
• Blijf alles documenteren: betalingsverzoeken, aanmaningen, communicatie met de syndicus…

Samenleven in een gebouw betekent ook: samen verantwoordelijkheid dragen. En als sommige eigenaars daar structureel onderuit proberen te komen, dan moet het recht ze daar uiteindelijk toe dwingen. Hopelijk niet pas nadat de anderen alles hebben voorgeschoten.

🗣️ Slotwoord
Wonen in mede-eigendom vraagt solidariteit, transparantie en verantwoordelijkheid. Wanneer die verdwijnt, vallen de lasten oneerlijk. Maar wie betaalt, mag ook eisen stellen. Deze situatie is geen uitzondering, maar een signaal dat actiever syndicusbeheer en juridische opvolging geen luxe zijn, maar een noodzaak. Laat het niet aanslepen en begin direct actie te ondernemen want rechtsprocedures kosten handenvol geld en daar zie je gewoon een deel niet van terug wss. De VME betaalt ook extra provisies voor de syndicus naargelang het contract dat je hebt met hen. Helaas word de nieuwe eigenaar mee in de procedure gestoken voor het resterende appartement waar een procedure tegen loopt.

deurwaarders, achterstallen, politie, VME, Betalingsachterstand